Steuer sparen beim Vererben/Verschenken

Vererben und Schenken wird teurer!

Künftig ist zur Steuerfestsetzung nicht mehr der niedrige Einheitswert als Berechnungsbasis anzusetzen sondern der reale Marktwert! Es wird nun wichtiger sich mit dem echten Wert von Liegenschaften auseinanderzusetzen. Die Praxis mit dem viel zu unterbewertetem Einheitswert steht schon länger in heftiger Kritik und mit der neuen Regelung findet eine echte Steueranpassung statt die vermutlich viele Wertgutachter beschäftigen wird.

Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert beträgt der Steuersatz künftig 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und darüber hinaus dann 3,5 Prozent - vom Marktwert und nicht vom Einheitswert!

Für die konkrete Berechnung sieht das Finanzministerium zwei Möglichkeiten vor:

• Das „Pauschalwertmodell“ nach einer fixen Formel bzw. Werten aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel oder über ein
• „Schätzgutachten vom Sachverständigen“ das kostenpflichtig zu ermitteln ist.

Hinweis: Bei der Berechnung des Steuersatzes werden alle Übertragungen innerhalb der letzten 5 Jahre mitberücksichtigt und zusammengezählt

Die Berechnungsformel für das „Pauschalwertmodell“ setzt sich zusammen aus den Faktoren Grundfläche, Bodenwert, Nutzfläche, Baukostenfaktor sowie einem Hochrechnungsfaktor, der Altersminderung und einer Bauart-/Nutzungsminderung der jeweiligen Immobilie.

[(anteilige) Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m2 x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw. (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100%/71,25%/60%/40%) x Altersminderung (100%/65%/30%)].

Grundsätzlich ist der volle Baukostenfaktor anzusetzen (100 Prozent), bei Gebäuden zur gewerblichen Beherbergung sind es 71,25 Prozent, bei Fabriks- und Werkstättengebäuden sind die Baukosten mit 60 Prozent anzusetzen, für einfachste Gebäude (etwa Glashäuser, Ställe, frei stehende Garagen, nicht ständig bewohnbare Schrebergartenhäuser) 40 Prozent. Das Resultat aus Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche mal Baukostenfaktor ist je nach Zeitpunkt einer Sanierung oder der Fertigstellung mit 100, 65 oder 30 Prozent als Wert des Gebäudes anzusetzen. 100 Prozent sollen angesetzt werden, wenn Sanierung/Fertigstellung in den letzten 20 Jahren erfolgten, 65 Prozent wenn dies in den letzten 40 bis 20 Jahren der Fall war und 30 Prozent, wenn schon über 40 Jahre verstrichen sind – bei einfachsten Gebäuden halbieren sich die Zeitspannen auf 10, 20-10 bzw. 20 Jahre.

Bei der Berechnung nach dem aktuellem „Immopreisspiegel“ sind als Grundstückswert 71,25 Prozent vom Wert lt. aktuellem Preisspiegel anzusetzen. Der Abschlag um 28,75 Prozent soll verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen. Der Preisspiegel darf aber nur angewendet werden, wenn die jeweilige Immobilie auch wirklich einer bestimmten Objektkategorie darin zugerechnet werden kann und den dort genannten Parametern entspricht.

Fazit: Egal welche Berechnung angewendet wird, für den durchschnittlichen Eigentümer wird es immer schwieriger die richtige Entscheidung zu treffen und ohne Sachverständigen ist das wohl nicht mehr machbar. Künftig wird es für Übergeber notwendig werden einen Berater zu beanspruchen um Klarheit zu bekommen.

Unabhängige Berater können Wertgutachten ausstellen und kennen den Marktwert. Zusätzlich sind sie in Steuerfragen gut versiert und können wertvolle Tipps geben wie eine Schenkung oder Übergabe auch künftig steuerschonend möglich ist.

Sie planen ein Grundstücke oder eine Liegenschaften zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken dann empfehlen wir ein Wertgutachten erstellen zu lassen: www.ImmoDat.biz

Bauen im Grünland

Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen dürfen Bauten im Grünland errichtet werden. Laut § 30 Abs. 5 Oö. Raumordnungsgesetz (Oö. ROG 1994) dürfen im Grünland nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen (Abs. 2 bis 4). Dass bedeutet, dass die zu errichtenden Gebäude für den landwirtschaftlichen Betrieb nötig sein müssen.

Anders sieht es mit dem sogenannten Auszugshaus aus: Diese dürfen, soweit die Wohnbedürfnisse im Rahmen des Ausgedinges nicht im land- und forstwirtschaftlichen Baubestand sichergestellt werden können oder ein Zubau nicht möglich ist, nur im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäudes errichtet werden. Zusätzlich muss die Ver- und Entsorgung sichergestellt sein. Die Eröffnung einer eigenen Einlagezahl für das Auszugshaus im Grundbuch ist allerdings unzulässig; § 9 Abs. 6 Oö. Bauordnung 1994 gilt sinngemäß. (Anm: LGBl. Nr. 83/1997)

Bauen im Grünland ist ein schwieriges Thema wo es schnell um viel Geld geht und es soll unbedingt professionelle Beratung beansprucht werden!

Um langfristig ein Rechtssicherheit zu haben wäre es besser bei der Baubehörde einen Antrag auf Baulandwidmung zu stellen. Wird die neu zu errichtende Parzelle als Dorf- oder Wohngebiet gewidmet kann darauf gebaut werden und jederzeit auch weiterverkauft, verschenkt oder übergeben werden. Ein Rechtsanspruch des auf eine bestimmte Widmung besteht allerdings nicht. Die Baubehörde muss sich aber innerhalb von sechs Monaten mit dem Ansuchen befassen und es besteht ein Einspruchsrecht bei einem Negativbescheid.

Am besten mit der Baubehörde eine sinnvolle Lösung anstreben. Möglicherweise ist langfristig im Ortsentwicklungskonzept bereits eine Bebauung grundsätzlich vorgesehen und eine Umwidmung unter Auflagen möglich. In diesem Fall wäre der Verkauf des größeren Grundstücks an einen Bauträger sinnvoll damit dieser die Umwidmung und spätere Erschließung bzw. Aufschließung der einzelnen Parzellen übernimmt. Hier fallen meist umfangreiche Kosten für die Errichtung der Infrastruktur (Wasser, Kanal, Gas, …) die die neuen Grundstücke entsprechend verteuern.

Oft sind es Landwirte die selbst umwidmen wollen doch hier besteht die Gefahr, dass die Finanzämter rückwirkend prüfen ob eine gewerbliche Tätigkeit als Immobilienmakler vorhanden ist und unter Umständen massive Steuernachzahlungen anfallen. Das kann der Landwirt nur umgehen wenn nur ein einziges Grundstück veräußert wird, denn das gilt nicht als gewerblich! Fehlt dem Landwirt nach dem Verkauf die Fläche in der Landwirtschaft so sollte unbedingt vorab mit der zuständigen Bezirksbauernkammer Kontakt aufgenommen werden um Ersatzgrundstücke zu sichern.

Immobilien gelten als sichere Wertanlage

Wie der aktuelle Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer zeigt weisen Grundstücke, Häuser und Wohnungen Steigerungen um bis zu 20% auf. Währen in den großen Ballungsräumen eine leichte Stagnation auf hohem Niveau herrscht so gibt es in den peripheren Lagen teilweise massive Wertsteigerungen.

Grund und Boden kostet in Wels derzeit zwischen € 130 und € 260, je nach Lage und Größe. Wenn man die verschiedenen Immobilienbörsen durchforstet geht der Trend weiter nach oben. Parzellen für Einfamilienhäuser liegen derzeit bei rund € 200.000 und das Haus dazu nochmals rund € 300.000 so liegen die Investitionen für eine Familie bei einer halben Million Euro.

Obwohl die EZB bei den jüngsten Kreditförderungen den Immobilienbereich ausgenommen hat so sind Banken durchaus bereit Baukredite zu günstigen Konditionen zu vergeben. In Verbindung mit einem Bauspardarlehen und der Beanspruchung der Landesförderung liegen die Kreditrückzahlungsraten auf historisch niedrigem Niveau.

Bauberatung unter   www.baumeinhau.biz

Für künftige Häuslbauer wird es wichtiger sich ausgiebig über die Bebauung und die geeignete Finanzierung beraten zu lassen.

Preisspiegelbestellungen unter: bestellung-immo@wko.at

Weitere Infos unter: http://www.wkimmo.at/

Mehr Verkaufserlös durch Homestaging

Aus den USA stammt der Trend zu verkaufende Immobilien professionell in Szene zu setzen. Laut aktuellen Umfragen ist es möglich den  Verkaufspreis um ca. 15% zu steigern.

Home-Stager entfernen die persönliche Teile aus dem Inventar um möglichst einen breiten Geschmack von Interessenten zu treffen. Moderne Accessoires werden gekonnt platziert und beim Duft von frischem Kaffee fühlen sich die potentiellen Käufer schon fast zu Hause. 

Gerade diese Wohnkosmetik mit dem guten Gefühl des Wohlbehagens steigert das Interesse an der Immobilien und verleitet die kleinen Fehler zu übersehen. 

Homestaging bedeutet aber  nicht die negativen Seite einer Immobilie zu verstecken sondern soll viel mehr die Interessenten dazu anzuregen durch kleine Änderungen das Objekt dem eigenen Geschmack entsprechend anzupassen. Oft reicht schon eine andere Wandfarbe oder moderne Beleuchtungskörper um dieses Wohlgefühl zu erzeugen und die kleineren Fehler wett zu machen


http://orf.at/stories/2173022/2173023/ 

Schenkungen und Übergaben von Haus und Grund im Familienkreis werden günstiger!

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird neu geregelt und bringt Vorteile für Weitergabe im Familienkreis.

Grundsätzlich sind bei Schenkung oder verkauf innerhalb der Familie 2% Grunderwerbsteuer fällig. Ab Juni ist die Berechungsbasis dafür nicht mehr der Verkehrswert sondern nur der dreifache Einheitswert. Falls dieser mehr als 30% des Verkehrswertes ausmacht gilt dieser Wert als Berechnungsbasis.

NEU: Die Berechnungsgrundlage für Immobilienweitergabe an Familienkreis wird mit max. 30% vom Verkehrswert begrenzt!

Die selbe Begrenzung gilt dann auch bei unentgeltlicher Weitergabe bei Berechnung des Fruchtgenussrechtes.


Erweiterter Familienkreis: Parallel wird der Familienkreis erweitert und es zählen nun auch nunmehr Ehepartner und eingetragene Partner; Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz; Verwandte, Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner oder Geschwister, Nichten oder Neffen dazu.


Derzeit ist geplant dass diese Neuregelung ab Juni in Kraft treten wird, bei landwirtschaftlichen Weitergaben werden Details noch geklärt und es wird eine Neuregelung ab 2015 angestrebt.

Pflegeheim greift auf Vermögen zu

Schenkungen an Kinder sind bis zu € 50.000 pro Jahr steuerfrei möglich. Stammt die Schenkung aber aus Veräußerungen von Immobilien so haben Pflegeeinrichtungen die Möglichkeit bis zu fünf Jahre die offenen Ansprüche vom Beschenkten einzufordern.

Kostenersatz:

Eine Schenkung, die innerhalb von 5 Jahren vor der Inanspruchnahme von Sozialhilfe, erfolgt, ist an sich nicht unwirksam. Der § 48 des Oö. Sozialhilfegesetz 1998 (Oö. SHG1998) regelt jedoch Kostenersatzansprüche gegenüber Dritten, zu denen nicht unbedingt eine familiäre, aber eine sonstige rechtliche Beziehung besteht oder bestand, die von vermögensrechtlicher Bedeutung ist.

Zum Ersatz der Kosten für soziale Hilfe nach § 48 Oö. SHG 1998 sind auch Personen verpflichtet, denen der Empfänger sozialer Hilfe

- in den letzten fünf Jahren vor Beginn der Leistung sozialer Hilfe

- während oder

- drei Jahre nach deren Leistung

Vermögen verschenkt oder sonst ohne entsprechende Gegenleistung übertragen hat, soweit der Wert des Vermögens das Achtfache des Netto-Ausgleichszulagen-Richtsatzes für Alleinstehende (dzt. 6.511,92 Euro) übersteigt; dies gilt auch für Schenkungen auf den Todesfall. Die Ersatzpflicht ist mit der Höhe des Geschenkwertes (Wert des ohne entsprechende Gegenleistung übernommenen Vermögens) begrenzt.

Maßgebliche Rechtsgeschäfte sind daher die Schenkung (darunter fällt die Schenkung an sich, sowie alle nicht entgeltlichen Rechtsgeschäfte wie z.B. das Vermächtnis) und die Übertragung von Vermögen ohne entsprechende Gegenleistung (z.B. Übergabe von Liegenschaften unter Einräumung von Wohnrechten und Veräußerungsverboten). In diesem Fall ist sowohl der Wert des übertragenen Vermögens als auch jener der Gegenleistung festzustellen. Der den Wert des Vermögens (Verkehrswert) übersteigende Teil stellt – bei inhaltlicher Betrachtung - eine Schenkung dar und kann daher gegebenenfalls für einen Ersatz nach § 48 Oö. SHG 1998 herangezogen werden.

Als Wert des Vermögens ist dabei nicht der Einheitswert, sondern der jeweilige Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übertragung, also jener Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen gewesen wäre, heranzuziehen. Dieser Verkehrswert ist allenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen zu ermitteln. Allfällige Werbungskosten (wie z.B. Erwerbssteuern, Kosten für die Vertragserstellung oder für die Eintragung ins Grundbuch) sind in Abzug zu nehmen.

Vorteil für Selbstzahler bis Fristende:

Sollte eine Inanspruchnahme einer Zuzahlung - der nicht gedeckten Heimkosten - durch den Sozialhilfeträger innerhalb der 5-Jahres-Frist nach der Übergabe erfolgen (also z.B. nach 3 Jahren) so entsteht eine Kostenersatzpflicht des Übernehmers. Diese ist alledings zweifach beschränkt: Zum Einen bis zur Höhe der tatsächlichen Aufwendungen des Sozialhilfeträgers und zum Anderen bis zur Höhe des Geschenkwertes (also Verkehrswert des Eigenheims abzgl. des bewerteten Wohnrechts). Sollte dieser Fall nun tatsächlich eintreten, besteht überdies die Möglichkeit, dass bis zum Ablauf der Frist die Kosten privat finanziert werden („Selbstzahler“) und erst danach ein Antrag auf Übernahme der nicht gedeckten Kosten gestellt wird.

Immobilienaufteilung bei Scheidung

Objektive Bewertung durch Makler

In Österreich erfolgt der Großteil der Scheidungen einvernehmlich. Voraussetzung dafür ist eine Einigung über Unterhalt und Aufteilung des ehelichen Vermögens. Oft klaffen die Vorstellungen über den Wert einer Liegenschaft weit auseinander was zwangsläufig zu Problemen bei der gerechten Aufteilung von Immobilien führt. 

Eine objektive Liegenschaftsbewertung für Privatimmobilien unter der Berücksichtigung einen fairen und realistischen Preis zu erzielen kann jeder niedergelassene Makler veranlassen. Meist sind diese Bewertungen auch kostenlos sofern sie nur der ungefähren Wertbemessung dienen und nicht bei Gericht als Sachverständigengutachten dienen sollen. Im Bedarfsfall wäre ein gerichtlich verwertbares Gutachten möglich, allerdings kosten diese oft deutlich mehr als € 450,00.

Die Liegenschaftsbewertung ergibt einen realen Marktwert der als Orientierungshilfe zur Vermögensaufteilung dient. Mit Schwankungsbreiten von +/- 10% sind diese Bewertungen auch meist ziemlich genau. Als Berechnungsbasis werden neben der zu bewertenden Immobilie auch die in der Umgebung in den letzten Jahren verkauften Objekte zur Preisberechnung herangezogen und ein Trend abgeleitet.

Für professionelle Beratung rund um den Verkauf einer Liegenschaft stehe ich gerne mit Rat und Tat zur Seite. Sollten Sie beabsichtigen eine Liegenschaft zu verkaufen bieten wir Ihnen für eine private Immobilien eine kostenlose Liegenschaftsbewertung an. Bei Abschluss eines Vermittlungsauftrages übernehmen wir zusätzlich auch noch die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises.