Donnerstag, 10. Dezember 2015

Steuer sparen beim Vererben/Verschenken

Vererben und Schenken wird teurer!


Künftig ist zur Steuerfestsetzung nicht mehr der niedrige Einheitswert als Berechnungsbasis anzusetzen sondern der reale Marktwert! Es wird nun wichtiger sich mit dem echten Wert von Liegenschaften auseinanderzusetzen. Die Praxis mit dem viel zu unterbewertetem Einheitswert steht schon länger in heftiger Kritik und mit der neuen Regelung findet eine echte Steueranpassung statt die vermutlich viele Wertgutachter beschäftigen wird.

Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert beträgt der Steuersatz künftig 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und darüber hinaus dann 3,5 Prozent - vom Marktwert und nicht vom Einheitswert!


Für die konkrete Berechnung sieht das Finanzministerium zwei Möglichkeiten vor:
  • Das „Pauschalwertmodell“ nach einer fixen Formel bzw. Werten aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel oder über ein
  • Schätzgutachten vom Sachverständigen“ das kostenpflichtig zu ermitteln ist.
Hinweis: Bei der Berechnung des Steuersatzes werden alle Übertragungen innerhalb der letzten 5 Jahre mitberücksichtigt und zusammengezählt



Die Berechnungsformel für das „Pauschalwertmodell“ setzt sich zusammen aus den Faktoren Grundfläche, Bodenwert, Nutzfläche, Baukostenfaktor sowie einem Hochrechnungsfaktor, der Altersminderung und einer Bauart-/Nutzungsminderung der jeweiligen Immobilie.
[(anteilige) Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m2 x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw. (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100%/71,25%/60%/40%) x Altersminderung (100%/65%/30%)].

Grundsätzlich ist der volle Baukostenfaktor anzusetzen (100 Prozent), bei Gebäuden zur gewerblichen Beherbergung sind es 71,25 Prozent, bei Fabriks- und Werkstättengebäuden sind die Baukosten mit 60 Prozent anzusetzen, für einfachste Gebäude (etwa Glashäuser, Ställe, frei stehende Garagen, nicht ständig bewohnbare Schrebergartenhäuser) 40 Prozent. Das Resultat aus Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche mal Baukostenfaktor ist je nach Zeitpunkt einer Sanierung oder der Fertigstellung mit 100, 65 oder 30 Prozent als Wert des Gebäudes anzusetzen. 100 Prozent sollen angesetzt werden, wenn Sanierung/Fertigstellung in den letzten 20 Jahren erfolgten, 65 Prozent wenn dies in den letzten 40 bis 20 Jahren der Fall war und 30 Prozent, wenn schon über 40 Jahre verstrichen sind – bei einfachsten Gebäuden halbieren sich die Zeitspannen auf 10, 20-10 bzw. 20 Jahre.

Bei der Berechnung nach dem aktuellem „Immopreisspiegel“ sind als Grundstückswert 71,25 Prozent vom Wert lt. aktuellem Preisspiegel anzusetzen. Der Abschlag um 28,75 Prozent soll verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen. Der Preisspiegel darf aber nur angewendet werden, wenn die jeweilige Immobilie auch wirklich einer bestimmten Objektkategorie darin zugerechnet werden kann und den dort genannten Parametern entspricht.


Fazit: Egal welche Berechnung angewendet wird, für den durchschnittlichen Eigentümer wird es immer schwieriger die richtige Entscheidung zu treffen und ohne Sachverständigen ist das wohl nicht mehr machbar. Künftig wird es für Übergeber notwendig werden einen Berater zu beanspruchen um Klarheit zu bekommen.
Unabhängige Berater können Wertgutachten ausstellen und kennen den Marktwert. Zusätzlich sind sie in Steuerfragen gut versiert und können wertvolle Tipps geben wie eine Schenkung oder Übergabe auch künftig steuerschonend möglich ist.

Sie planen ein Grundstücke oder eine Liegenschaften zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken dann empfehlen wir ein Wertgutachten erstellen zu lassen: www.ImmoDat.biz